Квартирні роздуми. Чому в Україні зростає вартість житла та якою буде його ціна у 2025 році?

Популярність ідеї жити в сільській місцевості, подалі від міської метушні, шуму та обстрілів, підвищила ціни на приватні будинки — цього року вони подорожчали на 16,6%, а в середньому такий будинок в українському селі наразі коштує 2,6 мільйона гривень, відповідно до аналітики OLX.

Держстат, у свою чергу, наводить такі цифри: у третьому кварталі 2024 року ціни зросли на 14,1% на первинному ринку та на 10,5% на вторинному.

«Вартість будівельних матеріалів значно зросла через інфляцію, логістичні труднощі та обмежену доступність ресурсів, — пояснює Віталій Шокаль, консультант-риелтор. — Наприклад, підвищення цін на матеріали склало близько 35%-45% у порівнянні з довоєнними рівнями».

Іван Папазов, експерт з ринку нерухомості, пропонує свої аргументи: «Якщо ми говоримо про первинний ринок, тобто від забудовника, то тут, звісно, девелопери підвищують ціни і будуть робити це й надалі — вартість матеріалів та послуг зростає, дефіцит робочої “чоловічої” сили і так далі».

«А от на вторинному ринку ситуація дещо інша: зараз “ринок покупця” і цінник в оголошенні на рекламній площадці може дуже сильно відрізнятися від фактичної ціни угоди, — додає він. — Зрозуміло, що це більше стосується квартир у бюджеті 150 000+ [доларів за квартиру]».

А от аналітики порталу нерухомості ЛУН звертають увагу на те, що наразі український ринок житла надзвичайно нерівномірний у своїй динаміці.

«У прифронтових регіонах війна провокує подальше зниження вартості “вторички” через ризик безпеки. У великих містах центральної та південної частин, таких як Київ, Дніпро, Одеса, Житомир, — збільшення пропозиції, зокрема від тих, хто вирішив не повертатися в Україну. У західних регіонах попит продиктований тим, що значна частина людей залишилася в рідних містах і може планувати своє майбутнє на більш тривалий термін», — зазначають в ЛУН.

Житлове будівництво відновлюється

Повномасштабне російське вторгнення в 2022 році зупинило різкий ріст пропозиції нових квадратних метрів житла, змусивши ринок на піку. Так, у 2021 році лише в Києві темпи введення нового житла в експлуатацію склали рекордні 1,97 мільйона квадратних метрів, за даними Держстату.

Ситуація була не лише в Києві. У Львові в тому ж 2021 році ринок нерухомості поповнився 1,21 мільйона квадратних метрів. Довоєнна економіка формувалася міцним споживчим попитом, коли ріст рівня зарплат все ж переганяв ріст споживчих цін. Вільні гроші активно вкладалися в житло, а забудовники поспішали скористатися тим, що в гаманцях і на банківських рахунках українців є гроші.

Наразі ринок житлової нерухомості знову відроджується. Столиця за два квартали цього року отримала 630 тисяч квадратних метрів нової житлової площі, що перевищує показник 2023 року і, очевидно, показник кризового 2022 року.

Аналогічна ситуація у Львові — 440 тисяч нових квадратних метрів за півроку 2024 року. Різниця в динаміці з Києвом хіба що в тому, що 2022 рік львівська індустрія житлової нерухомості пережила легше, не маючи такого великого падіння, яке сталося в столиці, а також південних і східних регіонах.

За даними аналітиків ЛУН, найбільш популярним варіантом у столиці є квартира на 50 квадратних метрів за 50 тисяч доларів на вторинному ринку. «Надзвичайних зсувів у попиті ми не відзначаємо, це і раніше був один з найпопулярніших варіантів», — кажуть у компанії.

В двох компаніях hromadske розповіли, що клієнти, які розмірковують над придбанням житла, приділяють значну увагу президентській гонці в США і намагаються оцінити майбутню каденцію Дональда Трампа. Дехто асоціює її з підвищеними шансами на завершення гарячої стадії війни в Україні — а завершення війни зробить і житло дорожчим, особливо на сході та півдні. Дехто ж, навпаки, вважає, що придбання житла потрібно відкласти, поки не стане зрозуміло, що буде робити в напрямку України Трамп.

«Покупців стримує скоріше фактор невизначеності та пов’язані з цим страхи, а не тверезий розрахунок. Новий президент США вступить на свої обов’язки з 20 січня 2025 року. І до того часу робити передчасні висновки досить рано, навіть спираючись на перші блиц-заяви. Тому є всі підстави вважати, що відстрочений попит почне поступово реалізовуватися», — говорить Маріанна Бігунец, директор з продажів будівельної компанії Gazda.

«Політичний аспект, а саме вибори президента США і обрання Трампа, також додають непередбачуваності щодо розвитку військових подій і, відповідно, підштовхують відкласти покупку», — додають аналітики порталу нерухомості ЛУН.

Житлова нерівномірність

Станом на третю декаду листопада, найбільше в Україні нове житло подорожчало в Рівному, додавши в ціні 8% за 6 місяців і досягнувши показника в 920 доларів за квадратний метр, відповідно до аналітики порталу ЛУН. Ще один чемпіон подорожчання — Ужгород з 6%, тепер тут один новий квадратний метр коштує 1170 доларів. Місто приваблює безпекою та близькістю до країн Європейського Союзу та НАТО. Також на 6% зросла вартість житла на первинному ринку Черкас. Ціни в Києві додали 2%.

На вторинному ринку нерухомості той же лідер — місто Рівне, де житло подорожчало на 14%, тоді як у Львові — на 5%, в Ужгороді та Івано-Франківську — на 3%, за даними ЛУН.

«Подорожчання нових метрів продиктоване ускладненнями в логістиці та кадровою кризою в наймі робочого персоналу на будівництво. Останній фактор продиктований міграцією населення та мобілізаційною кампанією», — коментують аналітики порталу нерухомості ЛУН.

У Запоріжжі нові квартири под