Размышления о жилье: почему в Украине растут цены и каким будет рынок недвижимости в 2025 году.

Популярность концепции жизни в сельской местности, вдали от городской суеты, шума и обстрелов, привела к росту цен на частные дома — в этом году они увеличились на 16,6%, а средняя стоимость такого дома в украинском селе сейчас составляет 2,6 миллиона гривен, согласно аналитике OLX.

Госстат также предоставляет свои данные: в третьем квартале 2024 года цены выросли на 14,1% на первичном рынке и на 10,5% на вторичном.

«Цены на строительные материалы значительно возросли из-за инфляции, проблем с логистикой и ограниченной доступности ресурсов», — поясняет Виталий Шокаль, консультант-риэлтор. — «Например, стоимость материалов увеличилась примерно на 35%-45% по сравнению с довоенными уровнями».

Иван Папазов, специалист по недвижимости, приводит свои доводы: «Если говорить о первичном рынке, то есть от застройщика, то здесь девелоперы повышают цены и будут продолжать это делать — стоимость материалов и услуг растет, существует дефицит рабочей силы и так далее».

«На вторичном рынке ситуация несколько иная: сейчас “рынок покупателя”, и цена в объявлении на рекламной площадке может значительно отличаться от фактической цены сделки», — добавляет он. — «Это особенно касается квартир стоимостью 150 000+ [долларов за квартиру]».

Аналитики портала недвижимости ЛУН отмечают, что на сегодняшний день украинский рынок жилья крайне неравномерен в своей динамике.

«В прифронтовых регионах война вызывает дальнейшее снижение стоимости “вторички” из-за рисков безопасности. В крупных городах центральной и южной частей, таких как Киев, Днепр, Одесса, Житомир, наблюдается увеличение предложения, в частности от тех, кто решил не возвращаться в Украину. В западных регионах спрос определяется тем, что значительная часть людей осталась в родных городах и может планировать свое будущее в более долгосрочной перспективе», — подчеркивают в ЛУН.

Жилищное строительство возобновляется

Полномасштабное российское вторжение в 2022 году приостановило резкий рост предложения новых квадратных метров жилья, остановив рынок на пике. Так, в 2021 году в Киеве темпы ввода нового жилья в эксплуатацию достигли рекордных 1,97 миллиона квадратных метров, согласно данным Госстата.

Похожая ситуация наблюдалась и во Львове, где в том же 2021 году рынок недвижимости пополнился 1,21 миллиона квадратных метров. Довоенная экономика формировалась на основе сильного потребительского спроса, когда рост зарплат опережал рост потребительских цен. Свободные средства активно направлялись в жилье, а застройщики стремились воспользоваться тем, что в кошельках и на банковских счетах украинцев было достаточно денег.

В настоящее время рынок жилой недвижимости снова начинает восстанавливаться. За два квартала этого года столица получила 630 тысяч квадратных метров новой жилой площади, что превышает показатели 2023 года и, очевидно, кризисного 2022 года.

Аналогичная ситуация во Львове — 440 тысяч новых квадратных метров за полгода 2024 года. Разница в динамике с Киевом заключается в том, что в 2022 году львовская индустрия жилой недвижимости пережила легче, не испытывая такого большого падения, как в столице, а также в южных и восточных регионах.

По данным аналитиков ЛУН, наиболее востребованным вариантом в столице является квартира площадью 50 квадратных метров за 50 тысяч долларов на вторичном рынке. «Чрезвычайных изменений в спросе мы не наблюдаем, это и раньше был один из самых популярных вариантов», — сообщают в компании.

В двух компаниях hromadske рассказали, что клиенты, задумывающиеся о покупке жилья, уделяют значительное внимание президентским выборам в США и пытаются оценить будущую каденцию Дональда Трампа. Некоторые связывают это с увеличением шансов на завершение горячей стадии войны в Украине — а окончание войны сделает жилье более дорогим, особенно на востоке и юге. Другие, напротив, считают, что покупку жилья стоит отложить, пока не станет ясно, какие шаги предпримет Трамп в отношении Украины.

«Покупателей сдерживает скорее фактор неопределенности и связанные с этим страхи, чем здравый расчет. Новый президент США вступит в свои полномочия 20 января 2025 года. И к тому времени делать преждевременные выводы довольно рано, даже опираясь на первые блиц-заявления. Поэтому есть все основания полагать, что отсроченный спрос начнет постепенно реализовываться», — говорит Марианна Бигунец, директор по продажам строительной компании Gazda.

«Политический аспект, а именно выборы президента США и избрание Трампа, также добавляют непредсказуемости в отношении развития военных событий и, соответственно, побуждают отложить покупку», — добавляют аналитики портала недвижимости ЛУН.

Жилищная неравномерность

По состоянию на третью декаду ноября, больше всего в Украине новое жилье подорожало в Ровно, увеличившись в цене на 8% за 6 месяцев и достигнув показателя в 920 долларов за квадратный метр, согласно аналитике портала ЛУН. Еще один лидер по подорожанию — Ужгород с 6%, где теперь один новый квадратный метр стоит 1170 долларов. Город привлекает безопасностью и близостью к странам Евросоюза и НАТО. Также на 6% возросла стоимость жилья на первичном рынке Черкасс. Цены в Киеве увеличились на 2%.

На вторичном рынке недвижимости также лидирует Ровно, где жилье подорожало на 14%, в то время как во Львове — на 5%, в Ужгороде и Ивано-Франковске — на 3%, согласно данным ЛУН.

«Рост цен на новые квадратные метры обусловлен проблемами с логистикой и кадровым кризисом в найме рабочего персонала для строительства. Последний фактор связан с миграцией населения и мобилизационной кампанией», — комментируют аналитики портала недвижимости ЛУН.

В Запорожье новые квартиры подешевели на 15%, в Кропивницком — на 10%, в Харькове — на 4%. Сравнительными темпами дешевеет и «вторичка» в этих городах. Квартиры в этих областях сейчас доступны как никогда, но такая ставка будет выгодна только тогда, когда прекратятся регулярные обстрелы этих регионов. В случае улучшения ситуации с безопасностью, перепродажа такой квартиры принесет владельцу значительные дивиденды. Поэтому такое жилье — вариант для тех, кто готов к риску.

Компания OLX предоставляет свои данные, которые подтверждают рост цен на жилье в относительно безопасных регионах. Согласно этим данным, в Киеве средняя цена квартиры в новостройке составляет 3,7 миллиона гривен (+8,3% с начала года), на вторичном рынке — 4,5 миллиона гривен (+7,3%), на дома — 8,6 миллиона гривен (+17,7%).

Что касается Львова, цены на квартиры в новостройках росли на протяжении года, и в ноябре средняя цена составляет 3,5 миллиона гривен (+10% с начала года). На вторичном рынке — 3 миллиона (+9%). На дома — 7,2 миллиона (+24,4%).

«Цены на недвижимость в Украине сейчас напоминают “среднюю температуру по палате”, поскольку они значительно возросли на западе Украины и существенно упали в восточной части. Киев пытается оставаться более-менее стабильным, но и здесь не все так однозначно», — говорит аналитик Иван Папазов.

Что именно не однозначно на столичном рынке, объясняют аналитики портала недвижимости ЛУН: «Отключения света летом значительно сократили количество желающих купить жилье прямо сейчас. При этом интерес к теме недвижимости не снизился, что позволяет заключить, что рынок имеет достат