10.08.2016

Как купить квартиру: инструкция для чайников

Рано или поздно каждый из нас сталкивается с необходимостью улучшения жилищных условий. И в такой ситуации, как правило, многие украинцы стремятся купить квартиру на вторичном рынке жилья. В целом, приобретение недвижимости – дело позитивное. Однако здесь может возникнуть немало вопросов юридического плана, начиная от проверки "чистоты" квартиры и заканчивая заключением грамотного договора покупки-продажи жилья. О том, как юридически правильно – от начала и до конца - провести сделку по приобретению вторичной квартиры, "Обозревателю" рассказывает юрист юридической фирмы "FELIX" Наталия Кожемякина в нашей традиционной рубрике "Правовой ликбез". Итак, далее – прямая речь.

Покупка квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке – это всегда риск для потенциального покупателя. Признание сделки по приобретению жилья недействительной; наличие зарегистрированных лиц в квартире, которых часто невозможно выселить; предъявление претензий третьих лиц и удовлетворение их требований за счет приобретенного жилья, - основные риски, которые необходимо учитывать при приобретении жилья.

Чтобы обезопасить себя от наступления негативных последствий покупки, рекомендуется собрать информацию о продавце и объекте покупки, провести глубокий анализ собранной информации, взвешенно принять решение. В данной публикации невозможно охватить все детали сделки, поэтому даже если покупатель владеет указанной ниже информацией, рекомендуем обязательно привлекать к покупке профессионального юриста, который сможет квалифицированно оценить риски.

Начать стоит с изучения документов на квартиру (извлечение из БТИ и документ, на основании которого к продавцу перешло право собственности). Они позволят установить собственника (сособственников, их доли) и основания приобретения имущества.

В случае если квартира была приобретена в период брака, например, по договору купли-продажи, она является общей совместной собственностью супругов. В таком случае при заключении сделки потребуется заявление второго супруга о согласии на продажу квартиры. Если квартира находится в общей долевой собственности, при заключении сделки потребуются все сособственники.

Покупателю также стоит обратить внимание и на площадь приобретаемой недвижимости, поскольку у него может возникнуть обязанность по уплате налога на недвижимое имущество, согласно ст. 265 Налогового кодекса Украины (с 01.01.2013 года).

Осматривая жилье, покупатель должен запросить у продавца технический паспорт, сравнивая с данными которого, можно выявить незаконные постройки и перепланировки, поскольку их наличие может нести в себе риск для безопасности проживающих в квартире.

Особое внимание следует обратить на проверку отсутствия арестов на квартире, запретов отчуждения, налогового залога, ипотек, а соответственно - кредитов банков или иных финансовых учреждений, "висящих" на продавце. Проверить это можно путем получения извлечений из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственного реестра ипотек. Указанные извлечения на платной основе предоставляют нотариусы и ГП "Информцентр" Министерства юстиции Украины.

Одним из обязательных требований, которое следует предъявить продавцу - это отсутствие на дату заключения сделки зарегистрированных лиц по адресу объекта покупки. Такие сведения можно получить в ЖЭКе, который выдает соответствующую справку по Форме 3 (если дом не обслуживается ЖЭКом, то справка из паспортного стола РОВД). Рекомендуем взять справку с полной историей регистрации, поскольку после заключения сделки могут обнаружиться лица, временно не проживающие в данной квартире (военнообязанные, осужденные). Жилищный кодекс УССР содержит довольно архаичные положения о выселении, поэтому судебного разбирательства о выселении в ряде случаев не избежать. Определенные сложности может вызвать и проживание в квартире несовершеннолетних детей, пожилых лиц.

Обязательно необходимо запросить у продавца и справки об отсутствии задолженности по потребленным коммунальным услугам.

Если принято решение о покупке недвижимости, следующим этап - подготовка к сделке. Он включает в себя ряд необходимых мероприятий:

- получение акта оценки объекта покупки (оценка обязательна);
- получение извлечения из БТИ (действительно 3 месяца);
- получение извлечений из Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственного реестра обременений движимого имущества на момент заключения сделки (делает нотариус);
- достижение договоренностей относительно расходов на сделку.

Если между сторонами достигнуты договоренности о задатке, следует помнить, что оформление задатка должно сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи, который заверяется нотариально. При отказе продавца от сделки, он возвращает задаток в двойном размере. Если указанные выше правила заключения договора о задатке не соблюдены, то сумма, которую покупатель передает продавцу, будет считаться авансом (не подлежит возврату в двойном размере). В любом случае передача денег должно оформляться распиской.

Также советуем покупателю обязательно провести юридическую экспертизу предлагаемого проекта договора купли-продажи.

После того, как договор подписан, осуществляются расчеты между сторонами и регистрация права собственности на объект покупки, поскольку право собственности на квартиру возникает только с момента регистрации данного права. Покупателю стоит помнить, что до 01.01.2013 года регистрацию права собственности на недвижимость осуществляет БТИ, но после 01.01.2013 года - регистраторы Укргосреестра и нотариусы. Покупателю рекомендуется не затягивать процесс регистрации права собственности, поскольку на практике существуют случаи, когда третьи лица регистрируют право собственности на объект ранее, чем сам покупатель.

Новые сверху Старые сверху

Оставить комментарий

Scroll to Top